Que son los vicios ocultos?

 En el Código Civil Federal de México, no existe un concepto de vicios ocultos, sin embargo de la interpretación tanto gramatical como jurídica podemos definirlos como un defecto del que la parte que recibe un bien no tiene conocimiento al momento de celebrar un contrato, por ejemplo puede ser el comprador en una compraventa o el que renta en un contrato de arrendamiento.

Los vicios ocultos son desperfectos graves que posee un bien y que no eran visibles en el momento de la compra

El origen de esta figura se rastrea a la antigua Roma, donde la policía de los mercados públicos debía hacer cumplir el llamado Edicto Curul, que obligaba al vendedor de esclavos y animales a declarar expresamente cuáles eran los vicios o defectos que estos tenían, además de establecer su responsabilidad de manera inmediata por estos vicios, ya sea que tuviere o no conocimiento de los mismos, siendo las dos consecuencias fundamentales la cancelación del contrato (actio redhibitoria) o la reducción al precio (quanti minoris).

En la actualidad, en el derecho mexicano, en algunos contratos que se tratan sobre bienes, como son la compraventa, el mutuo y el arrendamiento, la responsabilidad de responder por vicios ocultos se puede traducir en tres facultades dependiendo del tipo de contrato y las condiciones en que se den los vicios ocultos:

1. Rescindir el contrato.
2. Modificar las condiciones de contratación.
3. Exigir una indemnización por daños y perjuicios.

Al igual que en el derecho Romano, la responsabilidad por vicios ocultos es objetiva, esto quiere decir que la persona que debe responder por ellos lo tendrá que hacer aún si los ignoraba y aunque su presencia en el bien no fuere culpa suya. Sin embargo, sí es importante aclarar que la persona afectada por los vicios ocultos si que debe ignorar su presencia en el bien.

A grandes rasgos puede decirse que la obligación del que celebra un contrato en que tiene la obligación de entregar una cosa debe procurar a su contraparte no solo la posesión pacífica, sino además una posesión útil, que responda al servicio que normalmente está en derecho de esperar de la misma el comprador.

Consecuencias jurídicas de los vicios ocultos

En los contratos en que se han establecido las prestaciones de manera precisa que se deben las partes entre sí (conmutativos), el adquirente de la cosa puede demandar la rescisión o una disminución en el precio (Artículos 2142 y 2144 del Código Civil Federal) si hubiere vicios ocultos en la cosa que se deba entregar, sin omitir mencionar que estos vicios no deben ser evidentes, ni que sean defectos que el adquirente pueda identificar por su profesión (artículo 2143 del Código Civil Federal), por ejemplo algunos desperfectos en construcciones pueden ser identificados fácilmente por ingenieros y arquitectos, no así por personas que no tengan esos estudios.

Ahora que si los vicios fueran además conocidos por quien debe entregar la cosa, si el adquirente decidiera cancelar el contrato, este deberá pagarle los daños y perjuicios (artículo 2145 del Código Civil Federal).

Si la cosa pereciera (fuere destruida o dañada de modo irremediable) a causa de los vicios ocultos la pérdida será para el enajenante quien deberá restituir el precio, así como pagar gastos y la indemnización por daños y perjuicios, si es que conocía la existencia de los vicios. En caso contrario solo deberá restituir el precio y pagar los gastos (artículos 2147 y 2148 del Código Civil Federal).

En el contrato de mutuo, si la persona que prestó la cosa tuviere conocimiento de los vicios de la misma y no diere aviso al mutuario, esta deberá indemnizarlo por los perjuicios que sufra (artículo 2390 del Código Civil Federal).

En el contrato de arrendamiento, ya sea que el arrendador los conozca o no este deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados por la presencia de vicios ocultos, pudiendo este último además demandar la cancelación del contrato (artículos 2412 y 2490 del Código Civil Federal).

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